▲實價登錄的透明度和即時性已大幅提升，但買家還是要睜大眼睛看仔細，不要讓「細節裡的魔鬼」被忽略了。
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自實價登錄2.0於2021年7月1日上路後，房地產買賣市場更加透明化了，其中將預售屋納入申報範圍，除了登錄更即時，更減少投機客炒作房價的機會，解決成屋去識別化與預售屋價格不透明的問題，藉此保障買賣雙方的權益。

申報登錄後，買賣案件有哪些資訊及內容可供民眾查詢？

• • 交易標的：土地地號或建物門牌、交易筆棟數
  • 價格資訊：不動產交易總價、車位個數、車位總價
  • 標的資訊：交易年月、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區、主要用途、主要建材、建築完成年月、總樓層數、移轉層次、建物現況格局、有無管理組織、有無電梯、車位類別、車位面積、車位所在樓層
  • 其他價格資訊項目：裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等費用，在實價登錄申報時必須在備註欄註明

▲依照地區、地圖、社區名稱等，一般民眾都可在內政部不動產交易實價查詢系統查詢相關資料，輕鬆上手。

實價登錄一再修正調整，進化到現在的揭露資訊已十分完整，但是，這些資訊真的能完整反應市場交易價格嗎？以下我們來看看幾種常見實登的漏洞，並教你如何破解！

情境一：預售屋換約後資料被蓋牌

Q：預售屋買賣案件完成申報登錄後，又將權利轉售予第三人，是否需再辦理預售屋買賣案件申報登錄？
A：

一、原契約解除並由銷售預售屋者與第三人另簽訂預售契約(即退戶後再行出售)者，原已申報登錄案件不用撤銷，但需重新申報登錄，並應勾選備註欄「解約後再次出售之交易」及填寫原申報書序號。

二、原契約未解除，係由買方自行以權利買賣（或讓渡）等方式轉售予第三人者，原已申報登錄案件不用撤銷，該讓渡契約也不用再辦理申報登錄。是類案件於交屋辦理買賣移轉登記時，應依預售屋買賣契約成交價格申報，並勾選備註欄「預售屋、或土地及建物分件登記案件」及填寫預售屋申報書序號。另應於備註欄「其他」敘明轉售情況及該權利買賣（或讓渡）契約之成交價格。

資料來源：台北市政府地政局實價登錄專區Q&A

❖ 實登狀況
目前依照規範，消費者在購買預售屋之後，必須在交易簽約 30 天內進行實價登錄，但預售屋「首次」實價登錄後，即使該戶後續轉手交易或換約，在建案轉成屋中間二至三年可能成為作價空窗期；抑或是該預售屋用搶先高價實價登錄的方式奠定市場行情，透過股東或人頭以最高價買下數戶，後續再做解約處理。以上皆會使民眾錯估建案行情。
❖ 如何破解
1. 先研究該地區附近建案的實價登錄價格，一般來說，預售屋的行情約是大樓華廈的1.2倍，以最近六個月內同社區或是鄰近路段、同屋齡、同類型的成交價來做為房價合理性的依據，如果高出太多要注意。
2. 為防止建案在車位價格上灌水去墊高房屋總價，可針對停車位單獨議價。

情境二：交屋款墊高房價

❖ 實登狀況
在合約另外備註裝潢減免，藉此登記比較高的價格
❖ 如何破解
目前規定最高可按戶處罰100萬元，並可依刑法使公務員，登載不實罪移送法辦。如發現類似情況，可申報實登不實。

情境三：特殊交易

❖ 實登狀況
價格異常。比方說，原三房因裝潢緣故變為兩房，則交易紀錄會顯示兩房，則房價打折。
❖ 如何破解
先詢問清楚房屋現況，並注意是否被註記「特殊交易物件」。內政部有規範，特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣、瑕疵物件、急買急賣、單獨車位交易等情況，了解情況後才不會產生誤判。

情境四：將車位併入總價

❖ 實登狀況
目前仍有不少案件的登錄資訊，並未將停車位的價格、面積等資訊如實登錄，導致換算出來的單價較低。
❖ 如何破解
透過單獨查詢「區域車位價格」的功能，查出該區位的車位行情，把總價扣除車位價格再除以建物坪數，才是真正房屋單價。

情境五：短期內成交價價差過大

❖ 實登狀況
同一建案短短幾個月內成交價差過大，如果幅度超過20%，要注意高達345萬，價差比26%，主持人楊欽亮合理懷疑，此為炒高房價的基本模式。
❖ 如何破解
如果落差幅度超過20%，可透過實價登錄網站的「交易歷次轉移」紀錄，查詢成交行情物件資訊。

情境六：買屋送家電送裝潢

❖ 實登狀況
不少建商會以送裝潢或送家電的方式，將這些成本灌進房價裡，卻未列於備註欄。
❖ 如何破解
內政部規定，民眾買賣房屋的交易總價，主要包括房屋土地及車位的價格，其中特殊交易情形如裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等，這些「其他價格資訊項目」需在備註欄註明其費用，避免個案藉由裝潢家電等費用墊高房價。如未如實揭露，可處3至15萬元的罰金，因此，民眾可要問清楚，睜大眼睛仔細看了。