實價登錄真相大破解,一次看懂實價登錄不受騙

▲實價登錄的透明度和即時性已大幅提升,但買家還是要睜大眼睛看仔細,不要讓「細節裡的魔鬼」被忽略了。
圖片來源:Shutterstock

 

自實價登錄2.0於2021年7月1日上路後,房地產買賣市場更加透明化了,其中將預售屋納入申報範圍,除了登錄更即時,更減少投機客炒作房價的機會,解決成屋去識別化與預售屋價格不透明的問題,藉此保障買賣雙方的權益。

申報登錄後,買賣案件有哪些資訊及內容可供民眾查詢?

    • 交易標的:土地地號或建物門牌、交易筆棟數
    • 價格資訊:不動產交易總價、車位個數、車位總價
    • 標的資訊:交易年月、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區、主要用途、主要建材、建築完成年月、總樓層數、移轉層次、建物現況格局、有無管理組織、有無電梯、車位類別、車位面積、車位所在樓層
    • 其他價格資訊項目:裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等費用,在實價登錄申報時必須在備註欄註明


▲依照地區、地圖、社區名稱等,一般民眾都可在內政部不動產交易實價查詢系統查詢相關資料,輕鬆上手。

實價登錄一再修正調整,進化到現在的揭露資訊已十分完整,但是,這些資訊真的能完整反應市場交易價格嗎?以下我們來看看幾種常見實登的漏洞,並教你如何破解!

情境一:預售屋換約後資料被蓋牌

Q:預售屋買賣案件完成申報登錄後,又將權利轉售予第三人,是否需再辦理預售屋買賣案件申報登錄?
A:

一、原契約解除並由銷售預售屋者與第三人另簽訂預售契約(即退戶後再行出售)者,原已申報登錄案件不用撤銷,但需重新申報登錄,並應勾選備註欄「解約後再次出售之交易」及填寫原申報書序號。

二、原契約未解除,係由買方自行以權利買賣(或讓渡)等方式轉售予第三人者,原已申報登錄案件不用撤銷,該讓渡契約也不用再辦理申報登錄。是類案件於交屋辦理買賣移轉登記時,應依預售屋買賣契約成交價格申報,並勾選備註欄「預售屋、或土地及建物分件登記案件」及填寫預售屋申報書序號。另應於備註欄「其他」敘明轉售情況及該權利買賣(或讓渡)契約之成交價格。

資料來源:台北市政府地政局實價登錄專區Q&A

❖ 實登狀況
目前依照規範,消費者在購買預售屋之後,必須在交易簽約 30 天內進行實價登錄,但預售屋「首次」實價登錄後,即使該戶後續轉手交易或換約,在建案轉成屋中間二至三年可能成為作價空窗期;抑或是該預售屋用搶先高價實價登錄的方式奠定市場行情,透過股東或人頭以最高價買下數戶,後續再做解約處理。以上皆會使民眾錯估建案行情。
❖ 如何破解
1. 先研究該地區附近建案的實價登錄價格,一般來說,預售屋的行情約是大樓華廈的1.2倍,以最近六個月內同社區或是鄰近路段、同屋齡、同類型的成交價來做為房價合理性的依據,如果高出太多要注意。
2. 為防止建案在車位價格上灌水去墊高房屋總價,可針對停車位單獨議價。

 

情境二:交屋款墊高房價

❖ 實登狀況
在合約另外備註裝潢減免,藉此登記比較高的價格
❖ 如何破解
目前規定最高可按戶處罰100萬元,並可依刑法使公務員,登載不實罪移送法辦。如發現類似情況,可申報實登不實。

情境三:特殊交易

❖ 實登狀況
價格異常。比方說,原三房因裝潢緣故變為兩房,則交易紀錄會顯示兩房,則房價打折。
❖ 如何破解
先詢問清楚房屋現況,並注意是否被註記「特殊交易物件」。內政部有規範,特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣、瑕疵物件、急買急賣、單獨車位交易等情況,了解情況後才不會產生誤判。

情境四:將車位併入總價

❖ 實登狀況
目前仍有不少案件的登錄資訊,並未將停車位的價格、面積等資訊如實登錄,導致換算出來的單價較低。
❖ 如何破解
透過單獨查詢「區域車位價格」的功能,查出該區位的車位行情,把總價扣除車位價格再除以建物坪數,才是真正房屋單價。

情境五:短期內成交價價差過大

❖ 實登狀況
同一建案短短幾個月內成交價差過大,如果幅度超過20%,要注意高達345萬,價差比26%,主持人楊欽亮合理懷疑,此為炒高房價的基本模式。
❖ 如何破解
如果落差幅度超過20%,可透過實價登錄網站的「交易歷次轉移」紀錄,查詢成交行情物件資訊。

 

情境六:買屋送家電送裝潢

❖ 實登狀況
不少建商會以送裝潢或送家電的方式,將這些成本灌進房價裡,卻未列於備註欄。
❖ 如何破解
內政部規定,民眾買賣房屋的交易總價,主要包括房屋土地及車位的價格,其中特殊交易情形如裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等,這些「其他價格資訊項目」需在備註欄註明其費用,避免個案藉由裝潢家電等費用墊高房價。如未如實揭露,可處3至15萬元的罰金,因此,民眾可要問清楚,睜大眼睛仔細看了。

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