▲有幾種處理方式可避免長輩生前將房產贈與子女後，造成事後無人奉養或照顧的情形。圖片提供：Shutterstock

你一定看過不少案例，有父母將名下房產或財產生前贈與給子女，把老年生活交給子女扶養，結果贈與的房產被子女轉賣，或是被要求搬出，甚至不履行扶養義務，這類的事件屢見不鮮。辛苦了一輩子，要怎麼預防兒女不孝，對傳承的房產保留相當之控制權呢？

贈與子女的財產可以要回嗎？

贈與子女的房產如想要撤回，有幾種情況適用，如子女不履行扶養義務或對父母不敬，或是不履行扶養義務，民法內亦有防不孝條款，讓父母可以主張撤銷贈與，以免因財產贈與後失去保障而被棄養。

#尚未完成不動產過戶可撤銷贈與

根據《民法》第408條規定：「贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與。其一部分已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之。」

當不動產尚未完成移轉登記可撤銷贈與，若已經公證贈與則不得主張撤銷。

#不履行扶養義務可撤銷贈與

根據民法第416條：

「受贈人對於贈與人，有左列情事之一者，贈與人得撤銷其贈與：一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者。二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。」

前項撤銷權，自贈與人知有撤銷原因之時起，一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者，亦同。」

• • 時間上，有「1年」行使期限限制：在知道子女反悔不養時，1年內要提出取回財產的訴訟，且最好能有證據（如錄音、錄影、截圖等）。
  • 需符合「不能維持生活」：父母沒有辦法用自己的財產，來維持生活。《民法》第1117條第1項規定，受扶養權利者，是以「不能維持生活而無謀生能力者」為限。
  • 對象不限於贈與人本人，連贈與人的配偶和其他親屬遭受不當對待也適用。

#附負擔贈與

根據民法第412條：

「贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。
負擔以公益為目的者，於贈與人死亡後，主管機關或檢察官得請求受贈人履行其負擔。」

「附負擔贈與」，也就是贈與當時雙方訂定互相的權利與義務，要求子女寫下白紙黑字的書面契約承諾，如「照顧同住」、「每個月給與孝親奉養金」或「扶養孝順爸媽」等，確保受贈人必須負擔應為的行為，才可以獲得贈與，若受贈人無意履行負擔，贈與人可撤銷贈與。

設定抵押權額度

根據民法第873條：「抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。」

設定抵押權的目的在確保債權，假如父母贈與1000萬的房子給子女，設定抵押權額度600萬，表示子女對父母負債800萬。也就是指債務人將財產做債權擔保，如果逾期不還款，債權人則享有法拍該財產後的優先受償權。父母在贈與子女的房產上設定最高限額抵押權，可使房子的可能潛在買方打消跟子女買房的念頭。

▲當贈與人身體健康並有財產管理能力時，可以考慮把贈與房產後讓受贈人再信託回來給贈與人！  圖片提供：Shutterstock

在房產贈與之後，子女再把房子「信託」給父母

信託關係會有三種人，分別是委託人、受託人、受益人。而三者之間的關係，就是「委託人將自己的財產移轉或其他處分，讓受託人依照受益人的利益，來管理或處分的關係。」

在信託關係中，財產透過「受託人」管理、處分並交予「受益人」，以父母為受託人，子女為房屋的委託人與受益人，這時候受託人為房屋所有權人，能全權管理處分房產，即便信託關係消滅，房產所有權仍是信託財產，子女無法擅自處分。加上銀行並不受理信託財產的貸款，對子女私下處理房產也是一種制約方式。