時序進入 2022 下半年後，在台灣央行仍持續升息緊縮，各政府部門加緊打房的環境下，近期各地的預售屋及成屋價格卻仍持續攀高或持穩在高檔，這樣的現象是正常的嗎？本文將分析我們從數據中看到的房地產狀況，以及後續重要觀察指標。

▲資料來源：樂居網

一、缺工漲薪及原物料價格為支撐今年房價主要因素

台灣的房價至今仍相當有支撐主要來自兩大因素，第一是原物料價格高漲帶動營建業的材料成本飆升，7 月的 營造工程材料類指數即使年增已降至 6.82%（前 9.11%），但仍處在 10 年以來的高位，高昂的原物料價格也間接反映在房價上。

而本波支撐房市的另一個主要推動力為「缺工漲薪」。營建業近期一直處於相當缺工的窘境，從營建業的求才利用率來觀察，與歷年同期或全行業總計進行比較，營建業都是明顯偏低的，意味著雇主能成功找到適合人才的比例非常少，缺工狀況處於歷史上相對嚴重的時刻，為了找到適合的勞動力勢必要增加更多薪資誘因，導致上圖中營造工程中勞務類的物價指數在今年創下歷年最高水平，間接助長台灣的房價。

▲資料來源：勞動部

MM 小辭典

• • 求才利用率 = 求才雇用人數（有效）/ 新登記求才人數。
  • 新登記求才人數為本季雇主於就業機構登記的求才人數。
  • 求才雇用人數意指於就業機構登記求才的人，經推介成功找到所需人才的人數。

然而，在成本推升房價的環境下，根據下方住展房屋網的資料顯示，我們卻發現一些隱憂。下表數字中，在預售屋推案量以及完工的新成屋戶數出現了明顯跳增，而活絡現象隱含著房屋供給呈現上升，但反映民眾購房的力道跟意願的來客組數或成交組數卻沒有太大變化，同時，議價率也開始出現了上揚，凸顯了後續房價走勢的脆弱性。

▲預售推案量及新成屋戶數明顯增加。         資料來源：住展房屋網

二、降低後續購房需求的三大因素

從過去的歷史來看，我們總結出三個影響房市漲跌的因素，只要其中一個條件存在就有機會繼續支撐房地產的需求及買盤，使房價向上，三項條件分別是「經濟成長」、「寬鬆的貨幣政策」以及「高原物料價格」。

下圖為方便顯示主要以加權股價指數作為經濟動能指標：

• • 2004 ~ 2007 年：房市因高通膨持續蔓延，導致全球央行紛紛加快升息步伐及力度來壓抑通膨，但當時台灣單季 經濟增長 仍可穩定維持 3%以上增速，加上原物料價格高漲也持續推升當時的房價。

• • 2011 ~ 2013 年：全球經濟動能在經歷復甦後趨緩，加上歐債危機使動能進一步降溫，原物料也自高檔滑落，雖然台灣央行期間內進行升息，但當時聯準會 QE2 ~ QE4 的一系列寬鬆政策反而帶動全球債券殖利率進一步下滑， 台灣債券殖利率 在期間內也同樣呈現滑落，在 低利率 環境反而繼續助長房價。

• • 2014 ~ 2016 年：聯準會正式結束購債並進入升息階段，帶動全球資金成本拉高，又同時面臨經濟動能趨緩以及原物料價格下跌，在三大因素均轉空之下也讓購房需求與房價走跌。

• • 而目前的總經環境類似 2014 年時首度面臨明顯地貨幣緊縮，以及全球經濟動能走弱，雖然原物料仍處於高檔，但在目前經濟前景持續下修的情況下，農產品、基本金屬及能源價格均全面開始出現明顯回調，這也意味著三大利多因素逐漸退去，使當今的高房價出現鬆動。

▲備註：CRB 商品指數已取對數

三、房市投機情緒過熱、交易量下滑，但尚未看到崩盤風險

除了從供需結構觀察房市外，M 平方也統整出當下的四項指標來觀察判斷房價後續走勢：

 預售屋減成屋價差：房市情緒面確實過熱

通常預售屋因為具有前期付款的方便性更多的優惠方案和選擇彈性等優勢，通常同一地區的預售屋價格會較成屋來的高一些，但因為預售屋又具備類似於期貨的性質，可以在市況低迷時透過其價格發現機制來判斷未來可能的變動趨勢，一方面也可以在市場熱絡時用來觀察市場的投機情緒高低。

我們主要將樂居提供的預售屋每坪單價與成屋每坪單價的價差做為觀察，當房市熱絡但價差過大的時候，可能代表房市的投機行為跟買盤有過熱的狀況，而從目前來看，除了 新北市 跟 大新竹 地區價差相對較小外，其他包括 台北 、 台中 、桃園 、 台南 跟 高雄 的預售屋跟成屋價差都是處在歷史高位，也顯示台灣多數房市短中期確實有過熱的跡象。

▲資料來源：樂居

房市交易量：房市買氣顯著降溫

另一個觀察指標是 M 平方近期於月報中強調的成交量，在央行進入 升息循環 以及政府加大房市管控下房市成交已有顯著冷卻，即使疫情好轉後，7 月六都的建物買賣移轉棟數再度滑落至 18,477 棟（前 21,304 棟），從樂居的預售屋及成屋成交量來看，七都成交量同樣出現大幅的滑落，如同上面有提過的成交量反映的是民眾的購房意願，受到房價與房貸利率同步高漲的影響，大眾普遍的購房意願及能力都下降許多，導致成交量低迷，但同時間預售屋的推案量及新成屋供給卻出現飆升，也會讓市場買方更處於「停看聽」的觀望階段。

▲資料來源：樂居
備註：七都包括台北市、新北市、大新竹（新竹縣市合併）、桃園市、台中市、台南市、高雄市

▲資料來源：樂居

住宅貸款違約率：本波信用違約風險低

本波房市的多頭很多是來自於剛性需求，包括台商回流的買房需求、電子廠的積極擴廠，雖然導致的高房價拉高了房屋貸款的負擔率，但並非由無法承擔房貸跟高房價的人來買房，購置住宅 貸款違約率 反而是持續創低，顯示這些購房者較不容易因經濟週期波動，而有付不出房貸或工程款等貸款逾放情況，信用違約風險仍低。

▲整體房貸還款狀況正常，違約率續創新低。            資料來源：財經Ｍ平方

二手房待售存量：庫存仍低，房價崩盤機率低

二手房待售存量 為沒有人居住得銷售房屋中還沒售出的房屋數量，整體七都的待售存量仍處在相對低檔的位置，顯示房市的庫存水位仍相對健康，因此即使在短中期房市的供需結構將因經濟週期趨緩以及緊縮貨幣政策而受影響，但轉向真正供過於求、崩盤性下殺的機率較低。

▲資料來源：樂居

四、結論：供需逆轉，房價高檔風險增加，但崩盤機率不高

總結來說，我們從房市的供給和需求進行拆解，討論到目前的經濟結構與 2014 年同樣面臨經濟下行、資金環境緊縮以及原物料從高檔滑落的狀況，加上從預售屋及成屋的價差來觀察房市的情緒面有過熱傾向，我們認為目前在高檔的房價將於下半年出現鬆動，不過因貸款違約率和二手屋待售存量仍處於低檔，發生價格崩盤的可能性並不高。