贈與稅與遺產稅免稅額提高,移轉房屋給子女應如何規劃?

房地合一稅稅率是10%~45%、贈與稅稅率是10%~20%,可思考究竟用現金贈與給子女或是購買不動產後贈與給子女較划算。  圖片提供:Shutterstock

 

財政部公告自2022年起,贈與稅免稅額由220萬元調升至244萬元,調升了11.09%,可說是13年來最大調幅。

 

隨著房價逐年高漲,現在的年輕人越來越無能力負擔高額房價,更有許多靠爸族依靠父母資助,才勉強能湊齊首付,買下人生第一間房產。那麼,如果要轉讓房產給子女,運用贈與方式是否恰當呢?其實,父母將不動產移轉給子女可適用實際買賣、贈與或繼承等以下三種方式。

 

以「贈與」方式將房產過戶給子女

#贈與稅

應繳稅金:土地增值稅、贈與稅、契稅

  • 契稅:按房屋評定標準價格6%
  • 贈與稅:10%~20%
  • 土地增值稅:土地漲價總數與持有時間累計稅率20%~40%
  1. 贈與稅免稅額:每年244萬元。
  2. 課稅級距金額:
    贈與淨額2,500萬元以下者,課徵10%。
    超過2,500萬元至5,000萬元者,課徵250萬元,加超過2,500萬元部分之15%。
    超過5,000萬元者,課徵625萬元,加超過5,000萬元部分之20%。

 

父母贈與子女土地,除契稅外,土地增值稅按一般稅率20%~40%課徵,贈與稅可扣除每人每年244萬元免稅額,如贈與財產價值為2,500萬元以下適用10%稅率,超過2,500萬元至5000萬元者為15%稅率、超過5000萬元皆為20%稅率。

 

以「買賣」方式移轉房產,逐年贈與現金

應繳稅金:土地增值稅、契稅、房地合一稅

  • 土地增值稅10%~40%
  • 契稅6%
  • 房地合一稅交易所得自用10%
若為父母實際出售土地給子女,除要繳交契稅外,另視房產取得時間長短另繳房地合一稅,惟可利用「一生一次」或「一生一屋」享土地增值稅優惠稅率。

根據「土地稅法第34條」第1~5項的規定,自用住宅用地,可採用「一生一次」和「一生一屋」這兩種模式節稅,讓原本20%的稅率降至10%。「一生一次」是在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內,再加上「同一天簽訂買賣契約」,把自己、配偶,或直系親屬的戶籍遷進要賣房屋;「一生一屋」即持有房屋的時間「連續滿6年」,自己、配偶,或未成年子女的戶籍登記於此,並在簽約買賣的前5年不能有出租或營業之用,即可適用。如果父母自行買賣房產轉成現金贈與子女,可利用每年每人244萬元的免稅額逐年贈與;子女結婚,父母還額外各有100萬元的贈與免稅額度,夫妻兩人加總就共有1376萬元的免稅額。

 

 


▲以目前稅制來說,不動產留到繼承較有機會省更多賦稅。  圖片提供:Shutterstock

 

以「繼承」方式留給子女

#遺產稅

應繳稅金:遺產稅

  • 遺產稅:政府公告價10%~20%
  1. 遺產稅免稅額:1,333萬元。
  2. 課稅級距金額:
    遺產淨額5,000萬元以下者,課徵10%。
    超過5,000萬元至1億元者,課徵500萬元,加超過5,000萬元部分之15%。
    超過1億元者,課徵1,250萬元,加超過1億元部分之20%。

根據財政部統計,目前遺產稅申報案件1年約15萬多件,而遺產總額3,000萬元以下約占7成,也就是說,大多遺產稅稅額不會太高甚至免稅。若採用繼承方式僅需課徵遺產稅,免課土地增值稅與契稅,並有六大扣除額,包括配偶扣除額493萬元、喪葬費扣除額123萬元等。

 

111年遺產稅及贈與稅免稅額、課稅級距金額、不計入遺產總額及扣除額之金額

 

總的來說,以上三種方式各有優缺點,父母移轉不動產給子女,皆要繳交契稅及土地增值稅,並要考慮因持有時間長短帶來的房地合一稅,惟買賣可另外使用土地增值稅率,但贈與還要另課贈與稅。但如果採遺產繼承方式,繼承人免課土地增值稅與契稅,僅需減除遺產免稅額與扣除額後,課徵遺產稅率10%~20%,為三種課稅方式最優惠。

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