▲房地合一稅為防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅，營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅。  圖片提供：Shutterstock

每戶家庭的居住需求會隨著人口變化而不同，不論是新婚小家庭、子女就學、長輩同住或退休考量，在不同階段如有換屋需求，難免會產生房屋買賣交易，隨之而來除了要考量「先買後賣」或「先賣後買」何種情況適合自己外，做為房屋交易的賣方，更要考量隨之而來的交易稅金！持有房屋期間，主要繳納稅金為房屋稅及地價稅；賣屋時主要則為#土地增值稅與#房地合一稅。

➤買房時到底有那些稅金要繳？–「首購族看房買屋攻略」

什麼是房地合一稅？

過去的稅制，土地與建物分開繳納，賣出房屋時，土地不需要繳所得稅。但為了避免投資客短期出售獲利的炒房行為，政府自105年實施房地合一稅1.0，規定房屋持有期間在1年以內及超過1年未逾2年者，課以45%及35%較重稅率；110年7月起，更推出房地合一稅2.0，延長個人短期交易房地適用高稅率，個人交易持有2年以內房屋與土地，稅率45%；持有房屋與土地超過2年未逾5年，稅率35%，期能透過重稅打房、抑制短期炒作。

房地合一稅適用對象

簡單來說，就是在105年1月1日後，因出售房屋而獲利者。

• 自105年1月1日以後取得之房屋、土地。
• 自105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
• 自105年1月1日以後取得之預售屋及其坐落基地。
• 個人及營利事業交易其直接或間接持有股份(或出資額)過半數之國內外營利事業之股份(或出資額），且該營利事業股權(或出資額)之價值50%以上係由中華民國境內之房地所構成者。但該股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票。

➤房地合一稅2.0六大修法重點一覽表

房地合一稅適用稅率

如果是2016年1月1日以後取得的房屋及土地，交易期間在106年12月31日之後，便適用於房地合一稅新制，而交易日期在110年7月1日之後者，適用於房地合一稅2.0。可以看出，持有時間越長，稅金就越低，尤其新制2.0相較於舊制1.0對於持有房屋兩年內即買賣者，設定為最高稅率，雖說為了防止投資客買賣，但對換屋族來說也形成很大的壓力了。不變的是，自住滿6年者，出售超過免稅額(400萬)者稅率維持10%；因調職、非自願離職或其他非自願性因素，及與營利事業合建於二年內出售者，稅率則為20%

房地合一稅如何計算？

房地合一稅課稅基礎=房地收入 – 成本 – 費用 – 土地漲價總數額

土地漲價總數額：申報土地移轉現值 － （原規定地價或前次移轉時所申報土地移轉現值 ×（台灣消費者物價總指數÷100）） －（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用）

除使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等不得列為成本或費用減除外，可列入成本費用的項目包含以下：

• 出售房屋及土地支付之必要費用：如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等；
• 購屋時支付的必要費用：如契稅、印花稅、公證費、仲介費、代書費、規費等；
• 改良土地已支付之費用：如已繳納工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額；
• 改良房屋之修繕費用：如管線費、天花板裝修費等；
• 未能提出相關費用者，按成交價5%計算。

小提醒：買房與持有房子過程中所有的單據記得要留下來，未來賣房時這些單據都可以變成可扣除成本喔！

➤房地合一新制個人所得稅試算稅額表-房地交易案件（110 年 7 月 1 日以後交易使用）

我不是投資客，稅率能有優惠嗎？

• 換大屋全額退稅，換小屋比例退稅
• 先購後售者亦適用
• 用配偶名義重購者亦適用
• 重購後5年內不得改做其他用途或再行移轉

#可考慮先租後賣

如果土地漲價總數額跟買賣房屋的價差已經不多時，幾乎就不用繳納房地合一稅了，如果金額很高，可考慮先出租再出售，拉長持有期間。

▲自住客要換屋時多半仍適用房地交易舊制的老房子，須併入綜合所得稅當中的財產交易所得申報。  圖片提供：Shutterstock

老房子也要繳房地合一稅嗎？

老房子需要繳房地合一稅嗎？答案是否定的。於104年12月31日以前取得的不動產，皆適用於舊制，其中土地部分出售所得免稅，出售房屋部分則視為財產交易所得，合併在出售年度的綜合所得稅申報。

如果有在二年內重購價額較高的自用住宅，已繳納的所得稅，可在購房年度的抵稅或退稅，惟需符合以下三個條件：

• 自住：需綁定戶籍，為納稅義務人本人、配偶或直系親屬，於該址設有戶籍登記，同時在出售前一年內，無出租或供營業用
• 二年內換屋：不論先買後賣或先賣後買，須於二年內完成換屋的程序
• 小屋換大屋：新購入的房屋價格，須大於原出售的房屋價格

繳了房地合一稅，還要繳土地增值稅嗎？

#土地增值稅

計算房地合一稅的所得稅基時，因已扣除土地漲價總數額，因此仍須另外繳交土地增值稅。

土地增值稅，是在土地所有權移轉時發生的一種稅賦，計算原則是以買進到賣出這一段期間土地公告現值的漲價總數額，依漲價倍數採用累進稅率計徵，故稅額會與地段、公告土地現值、持有期間長短及使用情形有關。

➤土地增值稅試算

▲土地增值稅是針對土地所有權人之土地於移轉時因自然漲價，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅。  圖片提供：Shutterstock

房市熱，交易熱，房屋賣方在售屋後雖可能有賺頭，但其實背後的隱藏成本，以及要負擔的稅務也不少，此篇針對稅賦內重量級的房地合一稅與土地增值稅一一說明，換屋族務必好好詳讀！