一次看懂「都市土地分區」差在哪?

▲與我們生活最為相關也容易令人搞混的土地使用分區為「住宅區」與「商業區」的區別。    圖片提供:Shutterstock

 

我國的土地可分為「都市土地」和「非都市土地」兩大類。都市土地分類下,依照土地使用目的,劃分為11種土地類別,包含住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、保存區、保護區、農業區及其他使用區或特定專用區等,視各地方之都市計畫而定;同時各使用區還可以再細分分區,如住三之一、工一、工二、工三等分區。而各類別的劃分、建蔽率和容積率,則依各縣市政府有不同的規定。

土地使用分區管制

 

為什麼買房需要知道土地使用分區?

各地方政府進行都市計畫時,都是透過審慎評估,將轄區內的土地分門別類規劃,進而產生不同的生活機能型態規劃,舉例來說,想要自行買地蓋房,只能買住宅區;想要開立娛樂服務場所,便要買在商業區,因地制宜,這就是所謂的「土地使用分區」。

數年前有一案例,在大直明水路、敬業一路的一千多戶房屋蓋在商業區非住宅用地,因此區無法自住,住戶們被通知限期改善,甚至可能要撤離該地。如果一不小心買錯房子,很可能像這樣面臨法規開罰的挑戰!

 

如何查詢土地使用分區

  • 上網查詢

  ➤全國土地使用分區資料查詢

  ➤土地使用分區查詢

 

  • 申請#第二類土地登記謄本
    任何人皆可至地政事務所申請第二類土地登記謄本,可找到建物用途、屋齡等資料。
  • #建物使用執照影本
    如購買中古屋,可向屋主索取建物使用執照,並搜尋「執照存根繳上查詢」,查到該建物的用途、土地分區等。

▲台灣都會區寸土寸金,因此各地方政府進行都市計畫時,必須審慎評估將每一塊土地分門別類。  圖片提供:Shutterstock

 

除了看「土地使用分區」,更要看「建物用途」!

買房時除了看土地使用分區,還要注意「建物用途」,也就是該土地使用分區上面的房子,限定做為哪些用途使用。舉例來說,住宅用地的「建物用途」為住家用、集合住宅用;商業用地常見的「建物用途」為住家用、一般事務所用。

 

以台北市為例,分別列出住宅區與商業區:

 

 

住宅區:可供特定營業場所

  • 第一種住宅區
    純住宅區,只能建造獨棟或雙併住宅,禁止非住宅使用。
  • 第二種住宅區
    可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。禁止工業使用及較具規模之商業使用(例如:辦公大樓或百貨公司)。
  • 第三種住宅區
    可設置各式住宅及一般零售業。禁止工業使用及較具規模之商業使用。
  • 第四種住宅區
    可設置各式住宅及輕工業(例如:加工業)、一般零售業。禁止大規模之工業與商業等使用。

 

 

商業區:只能做商業使用

  • 第一種商業區
    供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及有關商業之使用。
  • 第二種商業區
    供住宅區與地區性之零售業、服務業及有關商業活動之使用。
  • 第三種商業區
    供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。
  • 第四種商業區
    供全市、區域及台灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及有關商業活動之使用。

 

越來越多民眾會選擇住在「住商混合區」內而不是「住宅區」,是因為更中意便捷的交通條件與周圍娛樂環境。總結來說,購屋時注意土地分區無非是要保障自身權益,先了解自身居住需求,才能確認購買物件所屬土地使用分區與用途是否符合。

 

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