▲由於地上權住宅價格較親民吸引許多購屋族關注，不過一定要特別注意年限、地租、產權、貸款四個要件才能下手。  圖片提供：Shutterstock

＃地上權定義看過來

地上權住宅：建物是自己的，土地是別人的。所以你只有該土地一定年限內的使用權，時限到將土地連同建物一併返還給所有權人。

要注意的是，同樣是地上權住宅，市面上有「地上權」與「使用權」兩種房屋類型，購買「地上權住宅」，產權可以單獨分割買賣，不必經過建商同意即可轉售，自由度較高；「使用權住宅」則比較像租賃的交易，由於土地與建物都不是自己的，如要轉售需經過建商同意，僅能在訂立契約時約定的年限內使用。

#地上權住宅優點

• 總價便宜是一大優點

購買土地的成本通常比購買房屋的成本來得高，尤其市中心精華地段地狹人稠、一地難求，購地成本往往佔購屋總價的6至7成，但地上權住宅沒有土地產權，除了不需繳納土地稅外，通常較周邊同類型產品價格便宜2至3成。如不考慮未來房產留給子女及後代，亦不失為一個好的選擇。

• 地段精華是一大誘因

據住展雜誌統計，2021年台北市便有3個位於精華區的地上權住宅案，分別為中正區「大將豐喆」、大安區「基泰大安」與「虹耀今采」，除了總價比所有權住宅低，更有機會入住蛋黃區，或是搶手學區，因此隨著買氣升溫近幾年漸受歡迎。

#地上權住宅缺點

• 地上權住宅貸款成數較低

由於地上權的土地價值隨著存續年限逐年遞減，加上地上權住宅僅有土地的價值，因此銀行承作意願較低，比起一般所有權房屋貸款成數可達八成左右，地上權住宅的貸款成數落在五至六成，相對自備款門檻提高，需有更多資金支持。

• 地上權住宅貸款利率與稅賦較高

由於地上權住宅是一個長期租屋概念，對銀行來說保值性較低，貸款利率比一般利率要高出2碼；在稅賦方面，土地租金通常為公告地價乘上3.5%至5%，目前以1％浮動、其餘2.5％至4％採固定機制。

• 地上權住宅有使用年限

使用權住宅沒有房屋所有權狀，買家向政府或建商、地主租屋的年限通常為50至70年，待期限終止地上權消滅房子即被收回，土地也要歸還，如無良好的人生規劃，也可能落得無家可歸的老年景象！

▲近期才有建商採先建後售方式，蓋起電梯別墅地上權住宅，吸引了大批人潮賞屋。  圖片提供：Shutterstock

地上權住宅曾因高地租、貸款不易乏人問津，未料隨房價高漲、法規陸續修正，竟然在市場上大放異彩，近年來地上權土地招標皆吸引各大建商青睞，尤其中南部更是蓬勃發展。雖然與華人「有土斯有財」的觀念相去甚遠，但不失為購屋族為自己安身立命的一個好選項！