建案熱區巡禮:高雄三民老市心新重劃,願景看得到

▲愛河之心位於高雄市博愛一路和同盟一路的愛河中上游,是三民區重要地標。  

圖片來源:遠雄房地產

 

 

高雄市平均屋齡排行全國第三,其中三民區近幾年申請危老更新的數量非常多,重建建物中,比較受矚目的是位於三民區自立路的高雄客運北站基地,規模逾2,000坪,已核定40%容積獎勵,將開發為面積近萬坪的影城、購物及餐飲等複合機能商場,預估創造新臺幣50億元商機,活絡後驛地區的商業機能。

發展較早的三民區,擁有中都濕地公園、檨仔林埤公園、金獅湖等景點,呈現自然生態的公園景觀,加上近幾年都市更新活絡發展,可說是老市心新重劃,充滿活力。

 


▲三民區老舊大樓與公寓。

 

地理位置

位於高雄市西南部,周邊與鼓山區、鹽埕區、新興區、前金區、苓雅區、左營區、鳳山區、鳥松區、仁武區等行政區相鄰,人口33.1萬人,是高雄市人口第二大區,也是全國人口第八多的鄉鎮市區。境內機關學校眾多,且交通發達便利,屬於台鐵和捷運共站的高雄車站即位於此。

▲高雄市三民區位置圖  資料來源:wikipedia

 

交通概況

三民區 鐵路

    • 縱貫線:三塊厝車站 – 高雄車站(第二階段工程進行中)
    • 屏東線:高雄車站(第二階段工程進行中) – 民族車站- 科工館車站

三民區 捷運

    •  紅線:後驛 – 高雄車站
    •  環狀輕軌(興建中):C26灣仔內-C27鼎山街-C28高雄高工-C29樹德家商-C30科工館

三民區 公路

    •  國道一號(中山高速公路)
      • 鼎金系統交流道(362,連接國道一號與國道十號)
      • 高雄交流道(367A,九如一路出口)
    •  台1線:民族一路、九如一路
    •  台1戊線:民族陸橋、建國一路
    •  台17線:中華二路
    •  市道183乙線:澄清路

 

人口概況

三民區人口幾乎每年增加,僅1950年與1993年二年呈現負成長,並於2003年4月達到最巔峰,計有361,538人,其後人口轉為逐年減少。累積五年(2016年至2021年底)人口減少11,850人,是高雄市五年來人口減少最多的行政區。

 

年份 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
人口 343,243 340,913 339,269 336,868 333,038
增加量 -1,645 -2,330 -1,644 -2,401 -3,830
成長率 -0.48% -0.68% -0.48% -0.71% -1.14%

資料來源:高雄市三民戶政事務所

 

重大建設

三民區重大建設

 

#交通系統計畫

高雄捷運黃線

又稱高雄捷運都會線,是高雄捷運興建中路線之一,設置23座車站,全線皆位於高雄市。

 

2017年2月,輕軌都會延伸環線重新規畫為地下化的中運量捷運系統,並改名「高雄捷運都會線」。黃線起於鳥松神農路,經大埤路、澄清路、本館路、建工路、民族路、民權路迄於三多五路,另由澄清路、國泰路、南京路、五甲路迄於鎮中路前鎮高中,路線總長度為22.91公里。 設置1座高架車站、22座地下車站與1座機廠。預計2022年底動工,2028年完工。

 

    •  黃線(規劃中)
      •  建工民族線:Y6本館-Y7高雄高工-Y8大港-Y9民族
      •  澄清五甲線:Y14文山-Y15正義

 

▲高雄捷運都會線(黃線)規劃路線示意圖。

資料來源:高雄市政府捷運工程局

 

 

鐵路地下化

三民區位處高雄市中心,台鐵高雄車站也座落於區內,區域內商圈及生活機能發展成熟,過去後驛受到路面鐵軌影響,限制發展,近年鐵路地下化後,發展日趨熱絡。

▲高雄市區鐵路地下化計畫規劃示意圖。

資料來源:交通部鐵道局

 

高雄車站開發案

站前商圈是交通樞紐,通勤人潮很多,是最早發展的主力商圈,有著交通便捷、大型商辦林立的優勢,而高雄車站與三民區後驛商圈沿線串連,一直整合到博愛特區的便利生活機能。

 

高雄車站前都市更新案,基地位在建國二路以北、車站廣場東側之客運站街廓,將以都市更新方式辦理開發,預計將新建地上18層辦公樓及地上24層住宅樓,將為高雄市核心地區注入都市再生發展強心針!交通部鐵道局表示,高雄車站二棟鋼構大樓預計2022年6月完成商業大樓帷幕牆吊裝、9月完成站東道路(南往北3車道)開放通車、12月完成旅館大樓帷幕牆吊裝,雙大樓預計2023年全數完工,而由國際建築團隊Mecanoo規劃結合鐵路、捷運、客運轉運站的高雄車站興建,預計2025年完工。

 

▲新高雄車站與都市更新模擬圖。

資料來源:高雄市政府都市發展局

 

新站前計畫

高雄市政府於101年7月20日公告實施「高雄市三民區臺鐵站東宿舍更新地區劃定案」,以高雄火車站東側的臺鐵站東舊宿舍地區為軸心,範圍東至長明街38巷,西至建國二路190巷,南接長明街,北接大港街及長明街38巷5弄,面積約2.77公頃,北側緊鄰地下化綠道及71期重劃區,土地權屬 100% 為公有土地,地主為交通部鐵路管理局及高雄市政府工務局,屬第二種特定商業區,建蔽率50%、容積率300%,全區採「權利變換」實施方式。

都市更新完成後,串聯周邊長明街、建國路商圈,配合與北側綠園道綠廊之都市景觀結合,連結傳統商圈及未來站區高強度商業活動,提供兼具支援性商業功能之優質複合型商業及生活居住空間,吸引人口之移入,藉以鍵結71 期中心商業區之交通轉運以及商辦機能,帶動區域整體發展。

 

#綠色廊道

經民國 107 年 10 月鐵路地下化通車後,原鐵道地面層將改以綠色廊道與周邊都市環境鏈結緊密發展,所增設的園道用地系統將可與市區內多處公園系統形成生態網,以系統性開放空間並結合以人為本、綠色交通 TOD 成長模式,延伸大眾運輸場站的地面商業腹地、整合並強化原有商業機能。


▲鐵路地下化綠園道高雄車站至民族站之規劃示意圖

資料來源:高雄市政府

 

 

#商業發展

本更新地區周圍以建國路、民族路、中山路等道路系統,配合台鐵高雄車站、高雄捷運系統及鐵路地下化綠園道構成主要交通網絡。未來在高雄車站大型交通轉運節點之帶動下,本區將匯集大量通勤與外來觀光旅次。其中,熱鬧的都市活動也在 71 期重劃區適切的公共設施規劃下可供部分紓緩,另鐵路地下化的 50 公尺園道系統,也可紓解建國路大量車流旅次,整理而言,本更新地區未來將可在都市縫合契機下得到規劃的優勢。


▲基地周邊商業發展強度分析示意圖

 

▲基地與周邊現況示意圖。

資料來源:都市更新入口網

 

 

民間產業進駐

高雄市(以下簡稱本市)為我國南部首善之區,境內擁有國際商港及機場,藉由進出口貿易帶動本市工業發展,其金屬、石化及造船等產業位居全國重要地位,電子產業亦隨產業園區拓展快速成長。105 年底工業及服務業場所單位數 16 萬 7,230 家,從業員工 96 萬 4,217 人,創造全年生產總額 3 兆 6 千億元,占全國之 11.52%,居全國第 4 位。其中三民區在營業家數與從業人口都居首位。

資料來源:105年高雄市普查結果

 

生活機能

#文教薈萃

心文教區 -民族國小、博愛國小、正興國中、民族國中,區內國小至大學共28所學校。

 

#商圈環繞– 建功商圈、鼎山商圈、站前商圈、高醫商圈,成熟完備的生活機能。

 

建工商圈

建工商圈相當成熟,生活機能發達,旁有三民公有第二市場、以及鼎山家樂福、全聯福利中心,採買相當便利,至科學工藝博物館車程不到十分鐘。並且校園林立,區內總共有高達17所的各級學校,包括國立高雄科技大學、育英醫護學校、高雄市立高工等。

 

鼎山商圈

北高雄鼎山家樂福生活圈的發展,除了坐擁量販賣場充裕消費機能,對外交通迅速便利,同時串連大片公園綠意環境,並與明誠、大順、博愛商圈緊密結合,成為北高雄當前最具發展潛力的重點生活圈之一。

 

站前商圈

站前商圈位於高雄市版圖心臟的地理位置,從三鳳中街南北雜貨街道到站前的建國路,是三民區最早市集,站前商圈主要的商業型態包括了餐飲、旅店、補習班、電腦商店,另有各種長途客運站,是諸多市內公車的起點。

 

高醫商圈

高醫商圈為北高雄熱門發展區,連結義享天地與好市多購物商圈僅約3~5分鐘車程,高醫龐大消費人潮與醫護購屋客層。

 

大豐生活圈

大豐生活圈,坐擁高雄科技大學城商圈、科工館綠地環境與便利交通優勢,且消費與休閒機能充裕,同時迅速連結百貨賣場與捷運黃線建設計畫帶動下,成為北高雄熱門發展區。

 

 

老市心新重劃,在三民看得到願景

三民區20年以上老屋佔比84%達89萬戶;都更與新市容讓舊的新區域未來想像空間大,目前重劃願景已實現,老市心有望追漲、創造『回來、才有未來』的增值願景。

 

高雄新站即將在2024年完工啟用,橫軸雙線- 台鐵:鼓山-鳳山、黃線:西子灣-大寮;

捷運環狀黃線將於2022年動工、2028年完工,建工、本館、文山、科工等區有望受惠;

住宅更新區域:依照市府都市發展架構計畫為人文智慧城區『科工館人本住宅區』。


高雄車站前客運站將辦理都市更新。

資料來源:高雄市政府都市發展局

 

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