升息循環下的商用不動產投資

2022/09/28 劉學龍

▲商辦、廠辦、零售等類型資產的租金收益率對房東來說更能確保5年內的較穩定租金收益，係相對穩健的投資工具。
圖片來源：SHUTTERSTOCK

2022年疫情反覆未歇，再加上氣候變遷，戰爭影響及原物料短缺造成的供應鏈問題，全球物價開始上漲有感，各國不得不開始採取貨幣緊縮來因應高物價。隨著全球央行接連升息的步調，美國一如先前預期仍採鷹式升息法來對抗高居不下且年增8.3%的通膨壓力，在9/22宣布升息3碼，利率區間來到 3～3.25％，將美國因為兩年前Covid疫情的幾近零利率，在三季之內升息了12碼，升息力道之猛，也連帶影響其他各國央行升息決策。

考量到整體經濟情勢及通膨壓力程度，台灣央行也如大眾所預料的，在9/22決議升息半碼，重貼現率來到1.625％，回到2015年的水準。升息除了資金成本加重之外，投資人對於最低收益率的要求也將同步提高，拉長交易決策時程，進一步影響交易量。很明顯的，台灣不動產市場已經受到影響，除了房屋買賣移轉棟數不如去年同期、商用不動產及土地交易金額也大約是去年同期的82%，加重的資金成本確實影響到買方追價意願及出價速度。

▲中央銀行重貼現率與大型不動產交易金額 (2007-2022) (點擊圖片可放大)
資料來源：中央銀行/高力國際整理
備註：大型不動產係指全台商用不動產+土地交易金額總計

政府鎖緊資金水龍頭，貨幣供給年增率明顯降溫

隨著近年全球經濟局勢轉變，美中關係矛盾帶來的台灣製造業紅利，再加上Covid疫情導致的全球供應鏈重整，各國對於台灣科技業需求大增，國內外廠商紛加碼在台擴廠及置產，搭配台灣史上最低利率及充沛的市場游資，投資人追捧競價，不動產市場迎來一波「價格揚升，交易量增」的榮景，2021年除了買賣移轉棟數來到34.8萬棟，大型不動產交易也達4,491億元新高。市場資金的充沛可從台灣的M1B與M2年增率窺見，兩者從2018年一路走揚，到2021年的時候分別來到16.3%與8.7%的歷史新高點，但隨著各國接棒升息影響熱錢流動方向，台灣貨幣供給年增率明顯反轉向下，到2022年7月，M1B年增率已降至個位數水準到7.4%，市場資金水龍頭明顯拴緊。

▲貨幣供給年增率(2007-2022)。 (點擊圖片可放大)
資料來源：中央銀行/高力國際整理

穩健商用不動產收益仍是通膨及高投資風險下的選項

升息循環階段下，投資人的資產如何有效配置？該如何選擇合適的投資工具創造現金流？「握有現金靈活運用」抑或「尋找穩定收益的投資管道」已是許多人共同疑問及迷思。現金為王派的人普遍認為全球經濟走弱態勢明顯，今年及明年偏悲觀，而台灣股匯雙跌，再加上物價高漲壓縮消費者支出空間，房貸利率漲將加重資金成本，不如身邊握有現金以因應未來突發狀況；另外一派則會比較銀行存款利率與投資報酬率，五大銀行1年期存款利率目前為1.191%，而通常投資管道可分股市、債市及房市，台灣10年期政府公債雖隨著升息也有所調升，目前來到1.84%；股市方面，今年全球局勢引發金融股市震盪，加權股價指數從1月份的18,233點逐月下滑至8月的15,117點，市值由新台幣54.8兆跌至47.1兆。因此相較於台灣的股市高風險及債市低收益，不動產投資賺取穩定租金收益仍成為另外的穩健選項。

「升息」與「負利率」的十字路，投資策略應轉彎，商用不動產穩健首選

這波全球高居不下的通膨，尤其歐美國家動輒7~9%的CPI年增率，升息手段也較為激進，相對亞洲國家控制在1~3%的CPI年增率，升息腳步也較溫和，但同樣都會面臨實質負利率的問題， 2022年起在全球通膨浪潮下，台灣實質利率變為-2.4%~-1.5%，資金如何從銀行帳戶中轉為更有效的投資利用，變成置產族一大課題。

相較台灣的股市高風險及債市低收益的情況，台灣商用不動產市場穩健，商辦、廠辦、零售等類型資產的租金收益率依區位不同大約維持在2%~3.5%之間，廠房及倉儲物流更可以來到3.5%以上的收益率水準；台灣多數企業體質佳，營運韌性強，通常租約5年起跳，對於房東來說更能確保5年內的較穩定租金收益，係相對穩健的投資工具。

2022已要接近尾聲，而大眾也普遍預期台灣仍維持緩步升息速度，除了投資者資金成本加重外，也同步拉高投資人對於報酬率的要求，隨著央行重貼現率達1.625%，壽險業的要求報酬率也從上一次的2.47%拉高到2.595%，也預期他們將保留再次升息的空間，此勢必增加物件尋覓難度，影響交易速度、交易量與交易區域版塊，因此在升息浪潮下，不動產投資策略將會更為靈活，除了精華區土地及商辦之外，外縣市帶租約且收益率高的廠辦、廠房或物流中心，以及適合興建物流倉儲或資料中心之工業土地等產品，會更受矚目。

▲存款利率與物價上漲年增率(點擊圖片可放大)