不動產節稅妙招：贈與稅節稅規劃及早做

2022/09/12

▲根據《遺產及贈與稅法》規定：贈與財產價值之計算，以贈與人贈與時之時價為準。圖片提供：SHUTTERSTOCK

不動產除了自住與投資外，額外多了壓縮資產、節省稅賦的功能，尤其財產豐厚時，可及早規劃利用夫妻每年贈與稅之免稅額將財產移轉給下一代，以減少遺產及贈與稅之稅賦，惟要注意計算土地移轉時所增加之土地增值稅負擔，稅賦上是否相對較為划算。

善用父母加總免稅額「贈與」房產給子女

如果直接訂定贈與契約的話，就要按照房屋的評定標準價格及土地的公告現值計算贈與財產的價值，超過當年度免稅額的部分，就要繳納贈與稅。若父母要移轉現金給一名子女，可每年贈與244萬元，以未來十年分年贈與來說，長者十年共移轉2,440萬元給子女且完全免稅，但必須留意過世者生前兩年內贈與財產將視為遺產課稅。

- 贈與稅免稅額：每年244萬元。
- 課稅級距金額：
  贈與淨額2,500萬元以下者，課徵10％。
  超過2,500萬元至5,000萬元者，課徵250萬元，加超過2,500萬元部分之15％。
  超過5,000萬元者，課徵625萬元，加超過5,000萬元部分之20％。

贈與淨額	稅率	累進差額
2500萬元以下	10%	0
2500~5000萬元	15%	125萬
5000萬元以上	20%	375萬

運用免稅額，以「買賣」方式逐年贈與房產

- 土地增值稅10％～40％
- 契稅6％
- 房地合一稅交易所得自用10%

若為父母實際出售土地給子女，除要繳交契稅外，另視房產取得時間長短另繳房地合一稅，惟可利用「一生一次」或「一生一屋」享土地增值稅優惠稅率。

根據「土地稅法第34條」第1～5項的規定，自用住宅用地，可採用「一生一次」和「一生一屋」這兩種模式節稅，讓原本20%的稅率降至10％。「一生一次」是在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內，再加上「同一天簽訂買賣契約」，把自己、配偶，或直系親屬的戶籍遷進要賣房屋；「一生一屋」即持有房屋的時間「連續滿6年」，自己、配偶，或未成年子女的戶籍登記於此，並在簽約買賣的前5年不能有出租或營業之用，即可適用。如果父母自行買賣房產轉成現金贈與子女，可利用每年每人244萬元的免稅額逐年贈與；如子女結婚，父母還額外各有100萬元的贈與免稅額度，夫妻兩人加總就共有1376萬元的免稅額。

附有負擔贈與，運用免稅額與扣除額

常見可以從贈與總額中扣除的項目有下列4項：

土地增值稅及契稅
不動產因為贈與移轉而發生的土地增值稅及契稅，依照稅法規定，是由受贈人負擔，可憑納稅收據影本自贈與總額中扣除，但是如果由贈與人提供資金繳納的話，就需先併入贈與總額後，再依稅單收據影本扣除。

贈與附有負擔，約定房貸由子女承接
依據遺產及贈與稅法第21條有關「扣除額」的規定，「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」例如贈與之財產尚有未支付之價款，或附帶有債務等於契約中載明由受贈人負責償付並取得確實履行之證明者。但負擔內容係向贈與人以外之人為給付，得認係間接之贈與，不得扣除。

土地為公共設施保留地
依都市計畫法第50條之1，土地經認定符合公共設施保留地規定，因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵贈與稅。屬於贈與事實發生日尚未徵收之公共設施保留地，核課贈與稅時，應計入贈與總額後，以同額列為扣除額自贈與總額中扣除。

新市鎮特定區土地
依新市鎮開發條例第11條規定，新市鎮特定區計畫範圍內之徵收土地，所有權人於新市鎮範圍核定前已持有，且於核定之日起至依平均地權條例實施區段徵收發還抵價地5年內，因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵贈與稅。