不動產估價管道有哪些?

▲買房時,扣除銀行貸款後須準備 2~3 成的自備款,因此了解不動產價值是一門重要的功課。                 圖片來源:SHUTTERSTOCK

 

 

自實價登錄上路以來,房屋的買賣價格浮出檯面,但不同時段、不同標的物、甚至不同樓層別,都會影響成交價格,因此,到底買房需要準備多少自備款?房屋的開價是否合理?一個聰明的買家就得做好調查功課,才能保障自身權益。

 

實價登錄網站

自實價登錄2.0於2021年7月1日上路後,房地產買賣市場更加透明化了,其中將預售屋納入申報範圍,除了登錄更即時,更減少投機客炒作房價的機會,解決成屋去識別化與預售屋價格不透明的問題,藉此保障買賣雙方的權益。

可供民眾查詢的買賣案件資訊及內容如下:

    • 交易標的:土地地號或建物門牌、交易筆棟數
    • 價格資訊:不動產交易總價、車位個數、車位總價
    • 標的資訊:交易年月、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區、主要用途、主要建材、建築完成年月、總樓層數、移轉層次、建物現況格局、有無管理組織、有無電梯、車位類別、車位面積、車位所在樓層
    • 其他價格資訊項目:裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等費用,在實價登錄申報時必須在備註欄註明

 

內政部實價登錄平台


▲內政部實價登錄平台。                   圖片來源:網頁截圖示意

 

 

房仲實價登錄頁面

各大房仲業者幾乎都有推出自行開發的實價登錄平台,如信義房屋的實價登錄平台有列表也有地圖。可根據地址、區域、捷運、社區等方式查找,也可擴大查詢區域至縣市的成交行情趨勢,進而查到每筆交易資料。

信義房屋實價登錄

永慶房屋實價登錄

台灣房屋實價登錄

住商不動產實價登錄

中信房屋成交行情


▲信義房屋實價登錄網頁。                   圖片來源:網頁截圖示意

 

 

銀行網頁試算

許多銀行網站提供了房屋估價服務,其數據來源有結合實價登錄資料庫,也有的是根據自身銀行貸款過的客戶資料庫,皆為參考之用,不能作為銀行最後鑑價之認定。

 

中國信託實價行情

富邦銀行房貸神算網

富邦銀行房價行情查詢

永豐銀行秒估房貸

兆豐銀行房屋估價

 

銀行行員鑑價

如果尚未確定要貸款的銀行,可找到標的物在地的銀行分行,請銀行行員協助鑑價,由於分行了解該地行情,也有內部資料庫可查閱,在請行員協助前,務必準備好完整地址及土地謄本,減少銀行行員內部調閱資料的時間。不過,銀行行員非專業鑑價人員,提供資訊未必與正式銀行鑑價符合,這點需要先有心理準備。

 

 

委託銀行鑑價

一般來說,確認了跟某間銀行辦理房貸之後,才會進入正式鑑價流程,再由專門鑑價人員依據各方條件做評估,如尚未確認辦理房貸前,委託銀行鑑價通常需要收費。

在決定要向哪間銀行申請房貸後,便會進入銀行鑑價流程。銀行會派員或委託專門的鑑價公司針對該物件的屋況、地段、區域機能等做總體評估。只是,每家銀行的鑑價標準不一,建議不妨尋找三間銀行做比較。

銀行鑑價流程如下

步驟 項目 說明
1 確定鑑價標的物 申請房貸的房屋地址
2 擬定鑑價計畫 銀行內部建立檔案、制定鑑價價化開始作業
3 搜集資料 申請建物謄本、蒐集資料
4 實地走訪 至現場勘查拍照,除查看標的物屋況外,亦針對外在周邊環境與機能等一同評估
5 資料整理分析 分析資料以做評估報告
6 完成鑑價報告書 房屋估價結果完成

 

其中,資料蒐集與實地走訪的內容,主要會參考以下資訊

  • 地段:是否為蛋黃區、蛋白區,是否鄰近商圈、郊區、學區,大眾交通運輸是否通暢,及未來是否有潛力成長等。
  • 房屋類型:如透天、大樓還是公寓
  • 屋況與屋齡:包含建築方式、屋齡、室內坪數、裝潢、水管線路是否過於老舊,是否為凶宅、海砂屋、輻射屋、公告危樓、頂樓加蓋等
  • 居住狀況:消防設施、防火牆、逃生設備與住戶品質等
  • 建築方式:老房子常見的磚造與後來的鋼筋混凝土相比,安全性及價值當然不同。若遇地震等災害是否會有毀損風險,也是評估重點之一。
  • 嫌惡設施:建物周遭是否有宮廟、基地台、電塔電箱、墓地殯儀館、工廠等。

 

依據聯合徵信中心2022年第二季的資料,以屋齡來看鑑估值並非屋齡越大就越低,反而30年以上老房子的鑑估值更勝27-30年的房子。由此可知,鑑價影響因素甚多,需多方參考比較。

屋齡 樣本數 平均授信餘額(千元) 平均授信額度(千元) 平均鑑估值 (千元)
0-3  15,339  8,781  8,864  11,893
3-6  2,693  10,983  11,195  15,408
6-9  3,086  11,512  11,770  16,287
9-12  1,861  12,760  13,088  18,220
12-15  1,758  11,803  12,245  17,333
15-18  2,101  9,712  10,035  14,127
18-21  1,093  9,334  9,677  14,126
21-24  1,261  8,379  8,665  12,086
24-27  2,542  6,427  6,605  9,095
27-30  4,469  5,535  5,648  7,724
30-33  1,386  7,117  7,302  10,088
33-36  1,039  8,209  8,387  11,907
>36  7,968  7,255  7,425  10,390

 

生活提案

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