▲購買預售屋前，要留意建商的信譽與口碑，才能盡量把購屋風險降到最低。               圖片來源：SHUTTERSTOCK

如果你曾有過購屋經驗，應該聽過「履約保證」或「履保」這個字眼，但是你真的了解履約保證的意義與內容，以及對自身權益是否有保障到嗎？

內政部及行政院消保會依消保法第17條規定，將履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約應記載事項，於99年8月16日公告，並給予業者8個月的準備期間，訂於100年5月1日生效。

民國100年5月1日起，政府即規定預售屋必須在合約中載明「履約保證」機制，履約保證一共有五種方式，不論建商選擇使用哪一種，都是由建商決定，消費者無法自行選擇，甚至，相關的成本價金也會透過房價回到消費者身上。

預售屋有5種履約保證：

不動產開發信託

契約內容：由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。

說明：通常要動用大額度土建融的建案，會採用此方式，可確保興建資金依工程進度專款專用，惟要注意的是，凡建築師設計、工程施作、建案廣告等費用，都可向第三方機構支用這個信託資金。

價金返還之保證

契約內容：由借戶與金融機構簽訂委任辦理預售屋價金返還保證合約，保證借戶若未能如期完工，將由金融機構如數返還承購戶已繳納之價金。保證額度以借戶向承購戶收取購買預售屋所繳納之價金（包括訂金、簽約款、開工款、工程期款等）為限。保證額度最高不得超過建案銷售金額之30％。總保證期間會依興建計劃實際所需工期個案覈實核定，自首張預售屋價金返還保證書簽發日起至預定完工取得使用執照起算4個月止，最長不得超過5年。

價金信託

契約內容：本預售屋將價金交付信託，由__(金融機構)負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。

前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方，受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產。但賣方未依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。賣方應提供第一項之信託契約影本予買方。

說明：要動用專戶裡面的錢，得先繳交相關文件後銀行才會轉帳繳納，屬專款專用。不過銀行只負責保管款項，其他交易糾紛一律不管。

同業連帶擔保

契約內容：本公司與依公司章程規定得對外保證之○○公司(同業同級公司)等相互連帶擔保，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。

前項同業同級分級之基準，由內政部定之。賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。

說明：要注意有建商會利用公司員工做人頭開設多家建設公司，再用旗下建設公司做同業互保的履約保證

公會辦理連帶保證協定

契約內容：本預售屋已加入由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理之連帶保證協定，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向加入本協定之○○公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之○○公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。

賣方應提供加入前項同業聯合連帶保證協定之書面影本予買方。

說明：這是由數家建商互相成立協定，由公會主導的方式，如有成員中的建商發生無法交屋的情況，公會內任何一家建商均應無條件協助完成至交屋。