▲今年第二季起全台預售屋銷量劇減，成屋交易量1-9月小縮3.11%，在升息、股匯市動盪及兩岸衝突危機之下，房市觀望氣氛濃厚。圖片來源：SHUTTERSTOCK
2022年接近尾聲，今年因為升息、股匯市動盪及兩岸衝突危機之下，經濟成長率表現預計3.28%，明年將不保三，甚至難保二，後年就極可能為負數，彷彿經濟循環出現巧合，8年就會有負成長魔咒。
目前全球通膨與經濟動盪對房市影響尚有限，還沒到反轉時刻，不過隨著年底到明年初經濟成長率逐漸下滑後，房價將出現多空拉鋸、漲跌互見，過去超漲的區塊有修正機率，而剛性需求較強的區域則仍有所支撐，不過至此時末升段房價漲勢也會慢慢趨緩，房市多空混沌，市場信心不足，預售推案難度增高，很多從業人員不知何去何從。
選後交易量有機會回溫？端看三個關鍵點
預售市場在少掉短線炒作假性需求量，而推案量不減反增的情況下，價格鬆動只是遲早的問題，但第四季房價大幅鬆動機率不高，選後交易量是否回溫將是關鍵，而市場期待選後交易量回溫要看三個關鍵點：
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- 股市臉色表現，影響資金層面。
- 中國二十大後兩岸情勢，影響信心層面。
- 疫情是否趨緩，影響交易速度層面。
綜觀今年房市表現，預售、成屋、商辦、土地市場走勢呈現不同的四種情境：
（一）從預售市場觀察：中南部在2020-2022上半年的兩年半內，房價漲幅太高，今年受投資客倒貨影響，產生投資客與建商間的多殺多現象，雖然投資客貨源已陸續在市場中消化，明年春季交易量有回溫的期待，惟建商的推案量若未見收斂，預期明年預售市場極可能因個案競爭而產生建商與建商間多殺多的情況，整體市場表現就端視品牌形象與產品價值的優勢，才能獲得購屋大眾的青睞。
（二）從成屋市場觀察：因預售市場衝速太快，成屋跟進速度較緩，調整會是局部地區，跟進速度較慢漲幅較小的區域影響會較小，而具有新興工業區利多題材帶動的區域，因預售市場提前反應，成屋市場也水漲船高，這些區域漲幅過大，雖然長線仍然看好，但短期可能會面臨調整的壓力。
（三）從商辦市場觀察：因近兩年GDP基本面強，台商回流效應尚未結束，新的供給量來不及供應大量增加的市場需求，尤其大台北市場包括飯店、老商辦等大量都更的供給量尚來不及釋出，因此，未來房價鬆動會晚住宅市場一到兩年。
（四）從土地市場觀察：全年土地交易量比較去年同期量縮近三成，雖然因房價未跌，土地價格也未見鬆動，但部分地區已出現有行無市的情況，土地價格創新高的現象也趨緩，足見大建商庫存未消化前，土地價量有背離的趨勢。
2018房市止跌回升以來，房價漲勢強勁，主要有六大基本面因素帶動與支撐，包括：（一）經濟成長帶動（二）台商資金大回流帶動（三）新興工業區帶動（四）營建成本上升帶動（五）通膨保值心理帶動（六）中南部華麗轉身。
▲2022年接近尾聲，今年因為升息、股匯市動盪及兩岸衝突危機之下，經濟成長率表現預計3.28%。 圖片來源：SHUTTERSTOCK
大選後，預測房市將會回溫的八大理由
惟今年自第二季開始，全台預售屋銷售量劇減，成屋交易量1-9月小縮3.11%，在選舉前仍有諸多不確定性因素干擾，房市觀望氣氛濃厚，到底何時回溫？筆者提出八大理由明確判斷，就在大選後，房市一定會回溫：
（一）全球升息與QE收表逐漸明朗與放緩：今年內台灣升息幅度兩碼，近年應不會超過四碼警戒線，而今年九月升息後，全球升息循環應該已到高原期，年底有望趨緩，台灣因經濟增長程度轉弱加上股市跌勢過大，升息幅度將溫和明朗化，對整體市場預期持續的升息觀望心理會降低。
（二）疫情高峰期趨緩，商業活動力增強：原預期第三季疫情會趨緩，會延至第四季，經濟活動力也將隨疫情趨緩而增強，交易速度會提升。
（三）連三季投資客倒貨潮趨緩，市場消化一半以上假性需求：今年第一季開始就啓動的投資客倒貨潮將到年底告一段落，口袋淺的投資客只要不惜售，大都能順利出清存貨，對預售市場影響越來越小，市場未來走勢也會較健康。
（四）全球通貨膨脹危機逐漸降低，對經濟成長影響降低：通貨膨脹降低，對經濟成長殺傷力也隨之降低，間接較不會影響房市基本面，另外營建材料成本稍降，對建商開工率會有激勵效果。
（五）房價溫和，投機價差縮小，炒作收斂：房價一旦降溫，漲幅縮小，短期投機無利可圖，炒作自然收斂，市場走勢也較健康。
（六）房市明顯降溫，打房力道趨緩：今年1-9月房市明顯降溫，預售銷售率下滑三成以上，成屋第三季、第四季預期漲勢收斂，因此政府實在沒有再加重打房的必要，預期內政部平均地權修法五案將備而不提。
（七）選舉不確定性因素消失，新市政帶動新商機：歷年大選後市場，除2014因多頭結束在先，大部分選後房市都較選前活絡，明年多頭市場尚有一點餘溫。
（八）剛性需求主流支撐力道強，市場信心恢復：房市會因前七項不確定因素消失，剛性需求遞延性買盤將進場添增市場活力，價格不會大漲，市場交易量有機會回溫。
▲購屋者在觀望的同時應做足功課，才能幫助自己找出具有發展潛力的區域與產品。圖片來源：SHUTTERSTOCK
現階段購屋者對房產市場應有的認識
目前預售市場最大的問題是因市場偏空論述致使購屋者信心不足，購屋者在觀望的同時應做足功課，才能幫助自己找出具有發展潛力的區域與產品，筆者建議購屋者在多空混沌的局勢中，對市場應有兩大關鍵因素考量：
預售是期貨，考量的是三年後交屋時的市場變化：預售其實是期貨市場，現在買預售產品雖然短期稍有風險起伏，但要知悉三年後的房市是強是弱，才能增強自己下手的信心，依筆者判斷，三年後的房市極可能是另一個景氣循環的初生段開始，因此現在購屋風險就相對減少。
此波房市跌幅有限，自住沒有等待的理由：此波房市因短線投資客倒貨，市場少掉炒作，房價漲勢受阻，短空長多，因為市場已經踩了煞車，未來就算反轉下挫，也是緩跌而跌幅也不致過大，就不會因房價爆衝後產生爆跌的現象發生。因此，對自住剛性需求者而言，真難以摸準底部，尤其選後利空逐漸出盡，交易量勢必回溫，自住置產者實在沒有等待的必要。
