▲購買預售屋時要先確認建案已請領建造執照。  圖片提供：Shutterstock

買房第一關，首先就會面臨自備款、頭期款與貸款的問題，許多首購族為了紓解付款壓力會選擇預售屋。那麼，購買預售屋到底該怎麼付款，每個階段付多少款項呢？不同於新成屋與中古屋，預售屋從交易完成至交屋前會有兩至三年的時間啟動工程，第一次所付的費用通常為房車總價的10%～15%，也就是頭期款，包含訂金、簽約金、開工款等，再依照工程進度分批付工程款，可減緩購屋者的付款壓力。

預售屋頭期款/自備款

訂金、簽約金、開工款這三項是預售屋的頭期款，通常約為房屋總價的10%～15%。

訂金

前往銷售中心賞屋，很可能一個下午的時光就買了房子！這是因為如有中意的建案，通常會進入議價階段，並為了保留喜愛的戶別而付下小額訂金。此「小訂」通常為5-10萬，待後續看房時仍有意願，可將訂金補足至房屋總價的5%，再進入預備簽約的環節。如簽約前反悔，通常訂金可領回。

簽約金+開工款

一般來說，簽約金與開工款通常為總價的 5% ~ 10%，依據各建案收款條件而定，一但簽訂正式契約即為有效法律文件，如簽約後反悔，不但簽約金無法退還，還需支付違約金，違約金至多為總價的15%。因此，在審閱「預售屋買賣契約書」時，務必把握五天的基本審閱期詳細閱讀喔！

預售屋工程款/自備款

預售屋一旦開始施工，在兩至三年的施工期間需要支付總價約10-15%的工程款，每家建商的工程階段不同，常見大致有以下三種：

按工程階段繳納

依照工程進度分階段繳納，通常會拆分為3-5期，依據建商規定而不同。一般來說都是從基礎工程開始，如基地開挖、結構體完成、地下室完工、一樓底板完成等按階段依比例付款。

按月繳納

按月繳納是無論施工進度如何，開工後平均攤提到各月中。

一次繳鈉

待結構體完成後或取得使用執照後一次支付工程款，常見於建案主打「工程期零付款」即是如此。

額外費用/自備款

非屬於房屋總價範圍的主要為交易稅與代書費，包含建物核定契價的6%的房屋契稅、契約書印花稅、到地政事務所辦理土地及建物移轉登記時需繳納的地政登記規費，以及產權移轉登記代書費等，如要辦理貸款者，還有抵押權設定登記規費。以上都是至地政事務所辦理交屋移轉前，需點交與房屋相關的產權文件及物品等所產生的費用，屬於自備款項。

預售屋交屋款

目前市場上常見的方式是「先對保、後驗收」，就是先審核貸款資格，然後進入對保與交屋驗收流程。交屋款通常為房屋總價的5%，這段期間內可詳細驗收點交，如有瑕疵處可要求建商改善。

房屋貸款

房屋貸款通常為房屋總價之75-80%，這時候起，根據你與銀行簽訂的房屋貸款契約，開始要每月支付本金及利息了。貸款成數除建案本身條件及政府規定外，最重要的因素為你的財力〈收支比、現金資產、資產負債比及信用評分等〉，千萬不要辛苦了大半輩子存到第一桶金後買房，等簽約完畢才發現無法貸到足夠的房貸！