▲買房時，扣除銀行貸款後須準備 2～3 成的自備款，因此了解不動產價值是一門重要的功課。                 圖片來源：SHUTTERSTOCK

自實價登錄上路以來，房屋的買賣價格浮出檯面，但不同時段、不同標的物、甚至不同樓層別，都會影響成交價格，因此，到底買房需要準備多少自備款？房屋的開價是否合理？一個聰明的買家就得做好調查功課，才能保障自身權益。

實價登錄網站

自實價登錄2.0於2021年7月1日上路後，房地產買賣市場更加透明化了，其中將預售屋納入申報範圍，除了登錄更即時，更減少投機客炒作房價的機會，解決成屋去識別化與預售屋價格不透明的問題，藉此保障買賣雙方的權益。

可供民眾查詢的買賣案件資訊及內容如下：

• • 交易標的：土地地號或建物門牌、交易筆棟數
  • 價格資訊：不動產交易總價、車位個數、車位總價
  • 標的資訊：交易年月、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區、主要用途、主要建材、建築完成年月、總樓層數、移轉層次、建物現況格局、有無管理組織、有無電梯、車位類別、車位面積、車位所在樓層
  • 其他價格資訊項目：裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等費用，在實價登錄申報時必須在備註欄註明

➤ 內政部實價登錄平台

▲內政部實價登錄平台。                   圖片來源：網頁截圖示意

房仲實價登錄頁面

各大房仲業者幾乎都有推出自行開發的實價登錄平台，如信義房屋的實價登錄平台有列表也有地圖。可根據地址、區域、捷運、社區等方式查找，也可擴大查詢區域至縣市的成交行情趨勢，進而查到每筆交易資料。

➤ 信義房屋實價登錄

➤ 永慶房屋實價登錄

➤ 台灣房屋實價登錄

➤住商不動產實價登錄

➤中信房屋成交行情

▲信義房屋實價登錄網頁。                   圖片來源：網頁截圖示意

銀行網頁試算

許多銀行網站提供了房屋估價服務，其數據來源有結合實價登錄資料庫，也有的是根據自身銀行貸款過的客戶資料庫，皆為參考之用，不能作為銀行最後鑑價之認定。

➤ 中國信託實價行情

➤ 富邦銀行房貸神算網

➤ 富邦銀行房價行情查詢

➤ 永豐銀行秒估房貸

➤ 兆豐銀行房屋估價

銀行行員鑑價

如果尚未確定要貸款的銀行，可找到標的物在地的銀行分行，請銀行行員協助鑑價，由於分行了解該地行情，也有內部資料庫可查閱，在請行員協助前，務必準備好完整地址及土地謄本，減少銀行行員內部調閱資料的時間。不過，銀行行員非專業鑑價人員，提供資訊未必與正式銀行鑑價符合，這點需要先有心理準備。

委託銀行鑑價

一般來說，確認了跟某間銀行辦理房貸之後，才會進入正式鑑價流程，再由專門鑑價人員依據各方條件做評估，如尚未確認辦理房貸前，委託銀行鑑價通常需要收費。

在決定要向哪間銀行申請房貸後，便會進入銀行鑑價流程。銀行會派員或委託專門的鑑價公司針對該物件的屋況、地段、區域機能等做總體評估。只是，每家銀行的鑑價標準不一，建議不妨尋找三間銀行做比較。

銀行鑑價流程如下：

其中，資料蒐集與實地走訪的內容，主要會參考以下資訊：

• 地段：是否為蛋黃區、蛋白區，是否鄰近商圈、郊區、學區，大眾交通運輸是否通暢，及未來是否有潛力成長等。
• 房屋類型：如透天、大樓還是公寓
• 屋況與屋齡：包含建築方式、屋齡、室內坪數、裝潢、水管線路是否過於老舊，是否為凶宅、海砂屋、輻射屋、公告危樓、頂樓加蓋等
• 居住狀況：消防設施、防火牆、逃生設備與住戶品質等
• 建築方式：老房子常見的磚造與後來的鋼筋混凝土相比，安全性及價值當然不同。若遇地震等災害是否會有毀損風險，也是評估重點之一。
• 嫌惡設施：建物周遭是否有宮廟、基地台、電塔電箱、墓地殯儀館、工廠等。

依據聯合徵信中心2022年第二季的資料，以屋齡來看鑑估值並非屋齡越大就越低，反而30年以上老房子的鑑估值更勝27-30年的房子。由此可知，鑑價影響因素甚多，需多方參考比較。